Si estás pensando en construir una vivienda en Málaga, es esencial conocer cada fase del proceso antes de comenzar la obra. Desde el levantamiento topográfico del terreno hasta la obtención de la licencia y la contratación de la constructora, cada paso es crucial para que el proyecto se desarrolle sin problemas. En esta guía te explicamos cómo se lleva a cabo el proceso de construir una vivienda en Málaga, los trámites que exige el Ayuntamiento y los estudios técnicos necesarios antes de iniciar la construcción.

1. Levantamiento topográfico del terreno en Málaga

El primer paso antes de diseñar una vivienda es conocer con precisión el terreno donde se va a construir. Este paso es esencial y se realiza un levantamiento topográfico para definir:

• Los límites reales de la parcela
• Desniveles y pendientes del terreno
• Cotas de referencia
• Elementos existentes en la parcela

Es muy recomendable que el levantamiento topográfico esté georreferenciado. Esto significa que el plano está vinculado a coordenadas oficiales (sistema ETRS89), algo que cada vez exigen más los ayuntamientos y el Registro de la Propiedad, especialmente al registrar el final de obra de la vivienda. Disponer de un topográfico correctamente georreferenciado evita problemas futuros relacionados con:

• Discrepancias de linderos
• Diferencias entre catastro y registro
• Dificultades en la inscripción registral de la vivienda

Coste orientativo: Entre 250€ y 600€ para una parcela de vivienda unifamiliar.

2. Anteproyecto: diseño inicial de la vivienda

El anteproyecto es donde se define cómo será la vivienda y cómo se adaptará al terreno y a las necesidades del cliente. En esta etapa se estudian aspectos como:

• Distribución de espacios
• Número de plantas
• Orientación de la vivienda
• Relación entre interior y exterior
• Criterios de eficiencia energética
• Estética arquitectónica

En esta fase también es habitual realizar infografías exteriores o renders para visualizar la vivienda antes de avanzar en el proyecto. Estas imágenes ayudan a tomar decisiones sobre:

• Materiales de fachada
• Proporciones y volúmenes
• Integración con el entorno

El objetivo del anteproyecto es definir una propuesta clara y ajustada al presupuesto antes de avanzar en fases más técnicas.

3. Proyecto básico para solicitar licencia de obra

Una vez aprobado el diseño del anteproyecto, se desarrolla el proyecto básico. Este documento define la vivienda con el nivel de detalle necesario para que el Ayuntamiento pueda comprobar que cumple con la normativa urbanística. Incluye principalmente:

• Superficies construidas
• Volumetría del edificio
• Justificación urbanística
• Memoria descriptiva

El proyecto básico es el documento que se presenta al Ayuntamiento para solicitar la licencia de obra, y es una parte esencial del proceso para construir una vivienda en Málaga.

4. Licencia de obra y tasas municipales en Málaga

Con el proyecto básico terminado, se inicia la solicitud de licencia urbanística en el Ayuntamiento correspondiente. Durante este proceso, el Ayuntamiento revisa el proyecto y solicita el pago de varios impuestos y tasas.

ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): Es el principal impuesto municipal asociado a la construcción. En la mayoría de municipios de la provincia de Málaga, se sitúa entre el 3 % y el 4 % del Presupuesto de Ejecución Material (PEM).

Ejemplo orientativo:

PEM vivienda → 200.000 €

ICIO aproximado → 6.000 € – 8.000 €

Tasas urbanísticas: Además del ICIO, el Ayuntamiento cobra tasas administrativas por la tramitación de la licencia. Normalmente se sitúan entre el 0,5 % y el 1 % del PEM. Cada municipio puede aplicar porcentajes ligeramente diferentes.

5. Estudio geotécnico para una vivienda unifamiliar

El estudio geotécnico analiza las características del suelo donde se construirá una vivienda en Málaga. Es obligatorio según el Código Técnico de la Edificación (CTE) y permite diseñar correctamente la cimentación. Este estudio determina:

• Tipo de terreno
• Capacidad portante del suelo
• Posibles expansividades
• Nivel freático
• Recomendaciones de cimentación

Coste orientativo: Entre 800 € y 1.500 €.

6. Proyecto de ejecución de la vivienda

El proyecto de ejecución desarrolla todos los aspectos técnicos necesarios para construir la vivienda. Incluye:

• Cálculo de estructuras
• Definición completa de instalaciones
• Detalles constructivos
• Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación
• Mediciones y presupuesto de obra

Este documento es el que utilizarán la constructora y los técnicos durante la ejecución de la obra.

7. Visado del proyecto en el Colegio de Arquitectos

Antes de iniciar la obra, el proyecto debe ser visado por el Colegio Oficial de Arquitectos. El visado certifica que:

• El arquitecto está habilitado profesionalmente
• La documentación del proyecto es correcta
• El proyecto cumple con los requisitos formales exigidos

8. Cómo elegir la constructora

Con el proyecto completo, se solicitan presupuestos a distintas empresas constructoras. En esta fase, el arquitecto ayuda al cliente a:

• Comparar ofertas
• Revisar mediciones
• Detectar diferencias entre presupuestos
• Elegir la empresa constructora más adecuada

Una vez elegida la constructora y concedida la licencia municipal, se puede preparar el inicio de la obra.

9. Inicio de obra y dirección facultativa

Tras la concesión de la licencia y la firma del contrato con la constructora, comienzan los trabajos de construcción. En ese momento, se designan los técnicos responsables de la obra:

• Dirección de obra (arquitecto)
• Dirección de ejecución de obra (arquitecto técnico)
• Coordinación de seguridad y salud

A partir de ese momento, se inician los trabajos en la parcela. El desarrollo completo de las fases de obra y construcción de la vivienda se explicará en otro artículo.

¿Cuánto cuesta construir una vivienda en Málaga?

El coste de construir una vivienda en Málaga depende de muchos factores: superficie, calidades, sistema constructivo o características del terreno. Como referencia aproximada en 2026:

• Construcción de vivienda: entre 1.400 € y 2.200 €/m²
• Honorarios técnicos (arquitecto y dirección de obra): aproximadamente 8 % – 12 % del PEM
• Tasas e impuestos municipales: aproximadamente 4 % – 5 % del PEM

Estos valores pueden variar según el municipio, la complejidad del proyecto y las características de la parcela. Por este motivo, es recomendable realizar un anteproyecto y una estimación económica previa que permitan ajustar el diseño de la vivienda al presupuesto disponible.

Conclusión

Construir una vivienda en Málaga requiere seguir una serie de pasos técnicos y administrativos antes de iniciar la obra. Desde el estudio del terreno hasta la obtención de la licencia y la contratación de la constructora, cada fase es clave para que el proyecto se desarrolle correctamente. Contar con un arquitecto desde el inicio permite optimizar el diseño, controlar el presupuesto y evitar problemas durante el proceso de construcción.

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