Las fases de construcción de una vivienda en Málaga comienzan una vez obtenida la licencia de obra y contratada la empresa constructora. Es en este momento cuando el proyecto pasa del papel a la realidad.

Durante esta etapa, cada decisión técnica influye directamente en el resultado final, en los plazos y en el presupuesto. Por eso, conocer bien el proceso permite anticiparse a problemas, controlar costes y garantizar una ejecución de calidad.

A continuación, te explicamos cómo se desarrolla realmente la obra de una vivienda unifamiliar en Málaga, fase a fase.

1.⁠ ⁠Preparación de la obra y replanteo

La primera fase consiste en preparar la parcela y situar la vivienda sobre el terreno con precisión.

En esta etapa se realizan:

• Limpieza y desbroce del terreno
• Movimientos de tierra iniciales
• Cerramiento de obra
• Implantación de medios auxiliares
• Replanteo de la vivienda

El replanteo es un punto crítico, ya que define exactamente la posición, dimensiones y cotas de la vivienda.

Es especialmente importante contar con un topógrafo, que permita:

• Trasladar correctamente el proyecto al terreno
• Asegurar la correcta ubicación respecto a linderos
• Georreferenciar la vivienda, algo cada vez más exigido por ayuntamientos y Registro de la Propiedad

Una mala implantación puede generar problemas legales y constructivos difíciles de corregir.

Duración aproximada: 1 – 2 semanas

2.⁠ ⁠Cimentación

La cimentación es la base de la vivienda y una de las fases más sensibles del proceso.

Su diseño depende directamente del estudio geotécnico y debe adaptarse a las características del terreno.

En esta fase se ejecutan:

• Excavación (zanjas o vaciado)
• Ejecución de zapatas, losa o sistema definido
• Armado y hormigonado
• Impermeabilización

Es importante diferenciar si la vivienda incluye sótano o no:

• Con sótano → mayor movimiento de tierras, contenciones, drenajes
• Sin sótano → cimentación más directa y económica

Cuando existe sótano, cobra especial importancia:

• Una correcta impermeabilización de muros enterrados
• La ejecución de drenajes perimetrales
• La evacuación del agua del terreno

Además, según el tipo de suelo, puede ser necesario aplicar medidas de protección frente al gas radón, tal y como establece el CTE (DB-HS 6).

Una buena ejecución en esta fase evita patologías futuras como humedades o filtraciones.

Duración aproximada: 2 – 3 semanas

Coste estimado: 8 % – 12 % del PEM

3.⁠ ⁠Estructura de la vivienda

La estructura define la estabilidad y el volumen de la vivienda.

El sistema estructural puede variar según el proyecto:

• Estructura tradicional de hormigón armado
• Estructuras mixtas (hormigón + pilares metálicos)
• Estructuras metálicas
• Sistemas industrializados (madera, Steel Frame, Baupanel, sistemas sismo-resistentes, etc.)

La elección del sistema influye en:

• Plazos de ejecución
• Coste
• Eficiencia estructural
• Comportamiento térmico

En esta fase se ejecutan:

• Pilares
• Vigas
• Forjados
• Escaleras
• Cubierta estructural

Es una fase clave donde se materializa la volumetría del proyecto.

Duración aproximada: 4 – 8 semanas

Coste estimado: 15 % – 20 % del PEM

4.⁠ ⁠Cerramientos, fachada y cubierta

Una vez finalizada la estructura, se procede a cerrar el edificio.

Esta fase es fundamental para garantizar el comportamiento térmico y la eficiencia energética de la vivienda. Incluye:

• Ejecución de fachadas
• Sistemas de aislamiento térmico
• Impermeabilización de cubierta
• Colocación de carpinterías exteriores

Un aspecto clave es el tratamiento de los puentes térmicos, especialmente en:

• Cantos de forjado
• Encuentros con pilares
• Huecos de ventanas

Para evitar pérdidas energéticas y condensaciones, es fundamental:

• Aplicar aislamiento continuo
• Realizar correctos “emparchados” térmicos
• Cuidar los detalles constructivos en encuentros

Una buena ejecución en esta fase es determinante para conseguir una vivienda eficiente (calificación energética A).

Al finalizar, la vivienda queda cerrada y protegida del exterior.

Duración aproximada: 4 – 6 semanas

Coste estimado: 10 % – 15 % del PEM

5.⁠ ⁠Instalaciones de la vivienda

Las instalaciones son una parte esencial del confort y funcionamiento de la vivienda. Incluyen:

• Electricidad
• Fontanería
• Saneamiento
• Climatización
• Ventilación
• Telecomunicaciones

Es importante destacar que:

• Deben coordinarse perfectamente con la arquitectura
• Afectan directamente a la eficiencia energética
• Requieren planificación previa (no improvisación en obra)

Un punto clave hoy en día es la incorporación de sistemas de:

• Aerotermia
• Ventilación mecánica controlada (VMC)
• Energías renovables

Duración aproximada: 3 – 5 semanas

Coste estimado: 15 % – 20 % del PEM

6.⁠ ⁠Tabiquería interior y acabados

En esta fase la vivienda adquiere su aspecto final. Se ejecutan:

• Tabiquería interior
• Revestimientos
• Pavimentos
• Falsos techos
• Carpintería interior
• Pintura

Es la fase donde más influye la elección de materiales en el presupuesto.

Un aspecto importante es evitar cambios en esta fase, ya que:

• Generan retrasos
• Aumentan costes
• Afectan a la coordinación de gremios

Duración aproximada: 6 – 10 semanas

Coste estimado: 20 % – 30 % del PEM

7.⁠ ⁠Urbanización exterior de la parcela

Una vivienda no se completa sin su entorno exterior. En esta fase se ejecutan:

• Accesos y rampas
• Pavimentos exteriores
• Muros de contención o cerramiento
• Jardinería
• Piscina (si está prevista)

Una buena planificación de esta fase evita rehacer trabajos ya ejecutados.

Duración aproximada: 2 – 4 semanas

8.⁠ ⁠Final de obra y trámites administrativos

Una vez finalizada la construcción, se inicia la fase administrativa. Incluye:

• Certificado final de obra
• Licencia de primera ocupación
• Alta de suministros
• Inscripción en el Registro de la Propiedad

Este paso es imprescindible para poder habitar legalmente la vivienda.

¿Cuánto duran las fases de construcción de una vivienda en Málaga?

El plazo total depende del proyecto y de la parcela, pero como referencia: Entre 8 y 14 meses.

Una buena dirección de obra y una constructora adecuada son claves para cumplir plazos.

Costes durante la construcción: qué debes prever

Durante la obra pueden aparecer imprevistos como:

• Cambios en proyecto
• Mejoras de calidades
• Problemas del terreno
• Variaciones de precios

Por ello, es recomendable prever un margen de: 5 % – 10 % del presupuesto

Claves para evitar problemas durante la obra

Para que la construcción sea un éxito:

• Define bien el proyecto desde el inicio
• Evita cambios durante la obra
• Trabaja con mediciones cerradas
• Cuenta con dirección facultativa activa
• Elige una constructora con experiencia

Conclusión

Las fases de construcción de una vivienda en Málaga son determinantes para el éxito del proyecto.

Una correcta planificación, un buen proyecto y una ejecución controlada permiten conseguir una vivienda de calidad, eficiente y sin desviaciones económicas importantes.

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